4 Zo veel mogelijk huishoudens passend huisvesten

2025 is opnieuw een goed jaar voor de Alliantie wat nieuwbouw betreft: we leverden dit jaar 1.057 zelfstandige nieuwbouwhuurwoningen op. Dit ligt in lijn met onze jaarlijkse nieuwbouwambitie. Bovendien hebben we naast de opgeleverde nieuwbouw 2.144 nieuwbouwwoningen in aanbouw. De 1.057 nieuwbouwhuurwoningen die we in 2025 opleverden, zijn uit te splitsen naar 737 zelfstandige sociale huurwoningen, 196 middensegmentwoningen, 121 vrijesectorhuurwoningen en 3 intramurale zorgwoningen.

Wij halen ons doel om gemiddeld 875 sociale huurwoningen neer te zetten. We zien ook dat we de laatste drie jaar steeds meer nieuwbouw in het middensegment opleveren en zo dichter naar ons doel toegroeien.

Nieuwbouw realiseren we op verschillende manieren:

• nieuwbouw op nieuwe locaties;
• bestaande locaties effectiever gebruiken door:
  • sloop-nieuwbouw: verouderde woningen vervangen door kwalitatief betere woningen, met meer diversiteit;
  • verdichten: woningen toevoegen op of naast bestaande gebouwen;
  • splitsen: grote woningen opdelen in kleinere woningen;
• aankoop en transformatie van bedrijfsgebouwen naar woningen;
• gebruik van (tijdelijke) locaties voor verplaatsbare woningen waar permanente bouw nog niet mogelijk is.

We zijn terughoudend met sloop. Het is een ingrijpende gebeurtenis voor onze huurders. Dit jaar hebben we geen woningen gesloopt.

Daarnaast leverden we 125 koopwoningen op via De Alliantie Ontwikkeling B.V. Deze bv ontwikkelt koopprojecten op basis van gescheiden koop-aanneemovereenkomsten, waarbij de woningen aan de toekomstige eigenaar worden verkocht en het ontwikkelplan aan de aannemende partij.

Tabel 4.2 toont per gemeente de toevoeging van nieuwbouw, uitgesplitst naar type verhuureenheid. Dit aantal is inclusief het bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed en de parkeerplaatsen die we hebben gerealiseerd. In 2025 hebben we 1.412 nieuwe verhuureenheden opgeleverd.

Om meerdere volkshuisvestelijke redenen verkopen we huurwoningen uit de bestaande voorraad. Verkoop draagt bij aan doorstroming. Verkopen we een woning, dan bieden we deze met voorrang aan huurders aan die een sociale huurwoning achterlaten. Daardoor komen er weer sociale huurwoningen beschikbaar voor huishoudens met een bescheiden inkomen. We verkopen woningen die minder passen bij de huisvestingsvraag van de (toekomstige) huurders. Door verkoop van bestaande woningen en het toevoegen van nieuwe woningen, vernieuwen we onze woningvoorraad waardoor onze onderhoudslasten lager zijn.

Met de verkoopopbrengsten investeren we in de benodigde groei en verduurzaming van onze sociale woningvoorraad. Verkopen betekent in die zin dat we met de verkoopopbrengst meer sociale huurwoningen terugbouwen dan dat we verkopen, waardoor we onder aan de streep meer huishoudens aan een woning kunnen helpen. Het betekent ook dat ons bezit duurzamer wordt waardoor het wooncomfort, de leefbaarheid en de betaalbaarheid van onze woningen verbetert.

Tabel 4.5 laat zien hoe het aantal verhuureenheden zich in 2025 ontwikkelde. Gedurende het jaar groeide het aantal sociale huurwoningen van de Alliantie met 336 woningen. Ook het aantal middensegmentwoningen nam toe, met 168 extra woningen, en het aantal vrijesectorhuurwoningen steeg met 175 woningen. Zo nam het totale woningaanbod van de Alliantie in 2025 verder toe en konden meer huishoudens in een passende woning terecht.

Ons beleid is om toe te groeien naar een woningvoorraad met ruim 85 procent sociale huurwoningen en maximaal 15 procent huurwoningen in het middensegment en vrijesectorhuur. We willen onze niet-DAEB portefeuille laten groeien naar een aandeel van 10% tot 15% op totaalniveau door meer nieuwe woningen toe te voegen. Vanwege de specifieke context van de lokale woningmarkt variëren deze percentages per gemeente.

De Alliantie Woonfonds B.V. richt zich op die product-marktcombinaties die courant zijn en waar vraag naar is, en verhuurt deze marktconform. De focus ligt hierbij voornamelijk op huurwoningen in het middensegment om middeninkomens in het werkgebied te huisvesten.

We werken aan een financieel gezonde onderneming, zodat de mogelijkheid er is om op termijn een financiële bijdrage te leveren aan Stichting De Alliantie (toegelaten instelling). Dit doet De Alliantie Woonfonds B.V. door vastgoed te exploiteren en te verwerven of te ontwikkelen, en door vastgoed dat onvoldoende financieel bijdraagt af te stoten.

Het streven voor 2025 was het doorzetten van de groei van de portefeuille met behoud van de financiële stabiliteit. Met een stabiele jaarlijkse stroom van opleveringen en nieuwe acquisities hebben we in 2025 136 woningen opgeleverd. Daarnaast hebben we in 2025 19 woningen verkocht. Daarmee groeide onder aan de streep de portefeuille van De Alliantie Woonfonds B.V.

Naast reguliere huisvesting bouwen we woonruimte voor en verhuren we woonruimte aan huishoudens met een specifieke woonbehoefte die zorg en begeleiding nodig hebben. Een deel van deze huisvesting verhuren we aan zorginstellingen. We onderscheiden drie vormen van maatschappelijke huisvesting.

• verpleging en verzorging: voor mensen die zorg nodig hebben vanwege een lichamelijke of psychologische beperking. Dit type zorg is vaak intramuraal (24 uur per dag en 7 dagen per week zorg aanwezig in huis);
• beschermd wonen: voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben vanwege een verstandelijke beperking of een psychiatrisch ziektebeeld;
• maatschappelijke opvang: voor mensen die dakloos zijn en onderdak nodig hebben vanwege een onveilige situatie, of die kampen met psychiatrische problematiek.

Het Rijk legt aan gemeenten een taakstelling op voor het huisvesten van statushouders. Daar dragen wij aan bij door statushouders te huisvesten in de bestaande bouw, nieuwbouw en verplaatsbare woningen (flexwoningen). Daarnaast transformeren we bedrijfsgebouwen tot woningen voor onder andere statushouders. Verder hebben we in 2025 246 woningen verhuurd, waarmee we 445 statushouders konden huisvesten. De huishoudgrootte van statushouders verschilt waardoor we meer statushouders huisvesten dan dat we woningen verhuren aan statushouders. Zie de bijlage Volkshuisvestelijke tabellen op gemeentelijk niveau.

32 procent van onze huurders is 65 jaar en ouder. Dit gaat om ongeveer 19.000 woningen die wij verhuren, een stijging van 1 procent ten opzichte van 2024. Het aantal huurders in deze leeftijdscategorie neemt de komende jaren verder toe.

Een deel van deze huurders heeft met het stijgen der jaren behoefte aan beter passende huisvesting: een gelijkvloerse woning zonder tuin. Om deze huishoudens aan beter passende huisvesting te helpen, hebben we in 2025 ingezet op:

• de start van het programma Wonen Zorg en Ouderenhuisvesting. In dit programma herijken wij dit thema met een meerjarige en integrale aanpak. Het programma combineert de doelgroep ouderen en aandachtsgroepen;
• het bouwen van levensloopbestendige woningen (gelijkvloerse, goed toegankelijke appartementen en nultredenwoningen). In 2025 is het aantal in dit segment gestegen met 1.470 woningen. Het totaal aan nultreden woningen is eind 2025 24.210;
• het aan een deel van de senioren met voorrang toewijzen van woningen die voor hen zeer geschikt zijn. Dit doen wij door de voorrangen van ‘Groot naar Beter’ (VGNB) en van ‘Hoog naar Laag’ (VHNL) toe te kennen. In 2025 hebben we 65 huurders gehuisvest met een van deze voorrangen;
• het begeleiden, met name informeren, van senioren door onze wooncoaches over verhuismogelijkheden naar beter passende woningen. We informeren hen onder andere over de regelingen die gemeenten aanbieden aan deze groep, zoals de verhuiskostenvergoeding, VGNB, VHNL en de uitzonderingen voor 65-plussers in de woonruimteverdeling. Daarbij verschilt het per gemeente of die de regelingen toepast en op welke manier dat gebeurt;
• de uitrol van het Actieprogramma doorstroming. We hebben het aantal wooncoaches uitgebreid om senioren te ondersteunen bij het vinden van een nieuwe passende woning. Daarnaast zijn we continu in gesprek met onze gemeenten om obstakels weg te nemen die doorstroming in de weg staan;
• het realiseren van geclusterde woonvormen voor onder andere senioren, zodat er meer ruimte voor ontmoeting ontstaat. Dit doen we door huiskamers te creëren in bestaande gebouwen. Veel van onze recenter opgeleverde woongebouwen zijn hiervoor geschikt.

In paragraaf 4.2 noemden we onder Huisvesting van senioren de maatregelen die we in 2025 namen om de doorstroming van senioren te bevorderen. Onder meer door deze maatregelen hebben 316 senioren de huur van een niet-passende woning opgezegd, en hebben 286 senioren een huurcontract getekend van een passende woning: een gelijkvloerse woning met maximaal drie kamers.

Als we een woning in het middensegment of de vrijesectorhuur aanbieden, geven we voorrang aan huurders die een sociale huurwoning van ons huren, maar een inkomen hebben waarmee zij in deze twee segmenten kunnen huren. Ook krijgen deze huurders voorrang op de woningen die wij te koop aanbieden.

Met deze voorrangsregelingen komen er meer woningen in de sociale huur beschikbaar. Door deze voorrangsregelingen stroomden er in 2025 293 huishoudens door vanuit de sociale huur, waarvan 114 naar een middensegmentwoning, 77 naar vrijesectorhuur en 102 naar koop.

Een belangrijke graadmeter om inzicht te krijgen in de dynamiek van onze woningvoorraad is de zogeheten mutatiegraad. De mutatiegraad laat zien hoeveel procent van onze bestaande woningen jaarlijks beschikbaar komt voor een nieuwe bewoner. De mutatiegraad was in 2025 5,3 procent. Dat betekent dat in 2025 van één op de twintig woningen de huur werd opgezegd, en er dus een woning beschikbaar kwam voor een nieuwe huurder.

De gemiddelde maandhuur die de huurders betalen bedraagt € 709 (exclusief mogelijke huurtoeslag). De kolom daarnaast toont de gemiddelde commerciële markthuur: € 1.411, dat is de huur die we op de vrije markt kunnen vragen. Het verschil tussen beide huren, de gemiddelde korting, is de maatschappelijke bijdrage die de Alliantie levert aan betaalbaar wonen voor mensen met een bescheiden inkomen. Met deze gemiddelde korting van € 702 droegen we in 2025 met onze totale woningvoorraad circa € 486 miljoen bij aan betaalbaar wonen.

In 2025 pasten we de volgende (wettelijke) betaalbaarheidsmaatregelen toe:

• Bereikbaarheid van huurtoeslaggarantie bij inkomensdaling
  Het komt voor dat huurders met een sociaal huurcontract een huur hebben die boven de huurtoeslaggrens uitkomt vanwege de (inkomensafhankelijke) huuraanpassing. Huurders die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag, krijgen een huur die wij verlagen tot net onder de huurtoeslaggrens, zodat zij huurtoeslag kunnen aanvragen. In 2025 hebben we deze maatregel 15 keer toegepast.
• Terugdraaien inkomensafhankelijke huurverhoging bij inkomensdaling
  De Alliantie hanteert de wettelijke inkomensafhankelijke huuraanpassing. Als het inkomen van een huurder daalt, is het mogelijk om huurverlaging aan te vragen. Is het inkomen lager dan het inkomen waarop de inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd, dan halen wij de inkomensafhankelijke component uit de huur. Dit kunnen huurders gedurende het hele jaar aanvragen. In 2025 vroegen 152 huurders dit aan en hebben wij er 27 toegekend.

Wij bieden onze sociale huurwoningen grotendeels aan via WoningNet. Een gedeelte van de woningen wijzen we toe met directe bemiddeling, bijvoorbeeld aan specifieke doelgroepen of woningzoekenden met een urgentie. Alle toewijzingen in de sociale huur zijn volgens de regels van de gemeentelijke huisvestingsverordeningen. We bieden onze middensegment- en vrijesectorhuurwoningen aan via onze website en lokale makelaars. Ongeacht het segment waarin wij adverteren, bieden wij de woningen aan met een vaste huurprijs.

Van onze sociale huurwoningen moet minimaal 92,5 procent worden toegewezen aan de doelgroep: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 49.669 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 54.847. De overige 7,5 procent mogen we vrij toewijzen, en het is mogelijk om dit in overleg met gemeenten en de huurdersorganisatie op te hogen naar 15 procent. We hebben in 2025 98 procent van onze woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de grens voor toegang tot de sociale huursector. De overige 2 procent hebben wij toegewezen aan huishoudens boven de inkomensgrens.

Woningcorporaties wijzen passend toe volgens de Woningwet. Dat betekent dat bij minimaal 95 procent van de toewijzingen aan huurders met een inkomen voor Passend toewijzen de huur niet hoger is dan de aftoppingsgrens die bij het huishouden hoort. In 2025 heeft de Alliantie 99,8 procent van de huishoudens passend toegewezen.

Ieder jaar stellen wij de reikwijdte van het middensegment vast. Voor 2025 hadden wij twee huurprijsklassen vastgesteld: laag en hoog middensegment. Ons streven is om een evenredige verdeling in beide categorieën te verhuren, zodat zowel huurders met een lager als huurders met een hoger middeninkomen betaalbaar naar hun inkomen kunnen huren.

• laag middensegment: € 900,07 tot € 1.042,45;
• hoog middensegment: € 1.042,46 tot € 1.184,82.

Het minimuminkomen voor deze woningen hebben wij vastgesteld op 45 keer de brutomaandhuur. De maximuminkomensgrens voor het middensegment is € 66.359.

De Wet betaalbare huur reguleert woningen die verhuurd zijn met een huurprijs lager of gelijk aan de liberalisatiegrens. Door middel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt een maximale huur bepaald aan de hand van punten, die de woning krijgt voor kwaliteit en verschillende aspecten en kwaliteit. Volgens deze wet mag bij woningen tot en met 186 WWS-punten de huur niet hoger zijn dan de bijbehorende maximale huur. Deze huurgrens was in 2025 € 1.184,82. De Alliantie heeft dit geïntegreerd in haar beleid. Dat betekent dat wij in het middensegment geen woningen hebben verhuurd met een te hoge huur.

Ook in de vrije sector houden we rekening met de Wet betaalbare huur. Wij verhuren geen woningen met minder dan 187 punten in de vrije sector.

Sinds 2017 geldt voor alle corporaties de wettelijke huursombenadering. Hiermee beperkt de overheid de mate waarin corporaties de huursom jaarlijks maximaal mogen laten stijgen.

De gemiddelde huursomstijging voor zelfstandige woningen mocht in 2025 maximaal 4,5 procent zijn. Binnen het wettelijke beleid heeft de Alliantie in 2025 de jaarlijkse huuraanpassing als volgt vormgegeven:

• Voor het merendeel van de woningen verhoogden we de huur met 4,5 procent;
• Voor woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens verhoogden we de huur met 5,0 procent, of met € 25 als de huur lager was dan € 350;
• We pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging toe bij in totaal 3.688 huurders. Dat deden we op deze manier: huurders met een hoog middeninkomen kregen een huuraanpassing van € 50,00, afgetopt op € 1.184,82. Huurders met een hoog inkomen kregen een huuraanpassing van € 100, afgetopt op € 1.184,82;

Deze invulling van de huuraanpassing resulteerde in een gemiddelde huursomstijging van 4,5 procent.

Wanneer in de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties is vastgelegd dat de gegenereerde middelen uit de inkomensafhankelijke huuraanpassing worden ingezet voor nieuwbouw en verduurzaming, nemen we deze inkomsten niet mee in de berekening van de huursom. Voor vrijwel al onze gemeenten is dit in de prestatieafspraken opgenomen.

Tabel 4.11 geeft een overzicht van de ontwikkeling van de huurprijzen eind 2025 ten opzichte van eind 2024. De procentuele huurstijging is een gevolg van de jaarlijkse huuraanpassing, nieuwe verhuringen in de bestaande bouw en in nieuwbouw, renovaties en verbeteringen. Hierdoor steeg de gemiddelde huur van een zelfstandige sociale huurwoning in 2025 met 5,7 procent.

Huurders die het niet eens zijn met de aangezegde huuraanpassing, kunnen bezwaar maken. In totaal hebben 694 huurders met een sociaal huurcontract gebruikgemaakt van deze mogelijkheid. Het aantal bezwaren is opnieuw gedaald ten opzichte van het vorige jaar. De meestvoorkomende reden voor bezwaar is inkomensdaling. In totaal werd 17 procent van de bezwaren gegrond verklaard. Niet iedere huurder van wie het bezwaar is afgewezen was het hiermee eens. Dit heeft geresulteerd in 228 procedures bij de huurcommissie. Dat was een daling van 531 procedures ten opzichte van 2024.

De maximale percentages voor de huuraanpassing in het middensegment en de vrije sector zijn wettelijk begrensd. Wij houden ons aan deze grenzen in de huuraanpassing. In de huurovereenkomst voor het middensegment is vastgelegd dat we het inkomen jaarlijks toetsen. Deze toetsing is nodig om ons beleid uit te voeren voor jaarlijkse huuraanpassing in het middensegment.

In 2025 zag de huuraanpassing voor het middensegment en de vrije sector er als volgt uit:

• Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten voor 1 juli 2024, en met een middeninkomen was de huurverhoging gelijk aan de consumentenprijsindex van januari 2025: 3,3 procent;
• Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten voor 1 juli 2024, en met een inkomen hoger dan de inkomensgrens bij toewijzing, was de huurverhoging maximaal 4,1 procent;
• Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten vanaf 1 juli 2024, was de maximale huuraanpassing 6,1 procent;
• Voor huurders in de vrije sector was de huuraanpassing volgens de huurovereenkomst, met een maximum van 4,1 procent.