3 Opgave, werkgebied en missie

Onze opgave is helder, maar omvangrijk: het terugdringen van het woningtekort. We weten wat ons te doen staat. Nederland staat voor een van de grootste woningtekorten sinds de Tweede Wereldoorlog. Tot en met 2035 moeten er meer dan één miljoen woningen worden gerealiseerd, waarvan circa 300.000 in de sociale huur.

Deze ambitie is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes, de Woonbond en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Het politieke en maatschappelijke draagvlak voor deze opgave is groot. Voor de Alliantie betekent dit concreet dat wij de komende jaren een substantiële bijdrage leveren aan de bouw van nieuwe sociale huurwoningen en het versnellen van onze productie.

Het realiseren van deze aantallen heeft voor ons de hoogste prioriteit. Tegelijkertijd blijft het een complexe opgave, omdat de randvoorwaarden zoals betaalbaarheid en beschikbaarheid van locaties en bouwcapaciteit onder druk staan.

We hebben oog voor de leefbaarheid in de buurt. Zoals het rapport van Stichting Visitatie Woningcorporaties concludeert staat de leefbaarheid van buurten met veel sociale huur onder druk. Iedere dag zijn we samen met gemeenten, zorgpartijen en welzijnswerk in onze buurten om ons in en rondom ons bezit in te zetten voor de leefbaarheid. In ons beleid focussen we ons op het bijdragen aan een draagkrachtige omgeving met goede sociale voorzieningen.

Het Duurzaam Prestatiemodel van woningcorporaties is kwetsbaar. De komende jaren investeert de sector miljarden in nieuwbouw en verduurzaming. De opgave financieren met leningen is duurder geworden door hogere rentetarieven, waarbij de investeringskosten sterk zijn opgelopen door inflatie. Bovendien drukt de vennootschapsbelasting steeds meer op de investeringsruimtes van corporaties. Dat geldt ook voor de Alliantie. Binnen deze ontwikkelingen blijven we in dit krachtenveld zoeken naar manieren om zo veel mogelijk mensen een fijn thuis te bieden.

De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid geprobeerd meer grip te krijgen op de woningmarkt. Met de Wet betaalbare huur is een groter deel van de huurmarkt gereguleerd. De aangekondigde Wet versterking regie volkshuisvesting moet verschillende bestuurslagen instrumenten geven om in te grijpen wanneer er te weinig of onvoldoende betaalbaar wordt gebouwd. Ook de nieuwe Nota Ruimte schetst de toekomstige inrichting van Nederland, inclusief de aanwijzing van grootschalige bouwlocaties. Tegelijkertijd zorgen langdurige politieke discussies en bestuurlijke wisselingen voor vertraging: de val van twee kabinetten in korte tijd heeft geleid tot uitstel en bijstelling van beleid, waardoor de markt langer in onzekerheid blijft.

Deze externe dynamiek vraagt van ons dat wij intern werken met verschillende scenario’s. Afhankelijk van de snelheid en consistentie waarmee wet- en regelgeving daadwerkelijk wordt ingevoerd, houden wij rekening met zowel een versnellingsscenario (snelle duidelijkheid en meer regie) als een vertragingsscenario (aanhoudende onzekerheid en gefaseerde besluitvorming). Dit stelt ons in staat om wendbaar te blijven in onze investerings- en ontwikkelstrategie.

Daarnaast spelen ook structurele randvoorwaarden een steeds grotere rol. De stikstofproblematiek beperkt de ruimte voor nieuwe bouwprojecten en kan leiden tot vertragingen in vergunningverlening. Tegelijkertijd vormt netcongestie een groeiende belemmering: zonder tijdige uitbreiding van de energie-infrastructuur komt zowel nieuwbouw als verduurzaming onder druk te staan. Deze factoren zijn nadrukkelijk onderdeel van onze scenario-analyse, omdat zij direct van invloed zijn op de haalbaarheid, fasering en kosten van onze projecten.

De internationale rechtsorde staat onder druk en het recht van de sterkste lijkt in opmars. Dat raakt ons. De wereld wordt steeds onvoorspelbaarder. Dat maakt Nederland kwetsbaar. Het risico op vluchtelingenstromen vanwege conflicten aan de Europese buitengrens wordt groter. Als Europa meegezogen wordt in handelsoorlogen ligt een economische recessie op de loer en kan de leveringszekerheid van energie opnieuw onder druk komen te staan. Nederland anticipeert op deze onrust in de wereld door te investeren in defensie. Het is de vraag in hoeverre dit concurreert met investeringen in woningbouw, of dat beide elkaar juist kunnen versterken. Hoe het ook zij, de Alliantie staat klaar om op volle kracht te blijven investeren in betaalbaar wonen.

Nederland is opgedeeld in negentien woningmarktregio’s voor toegelaten instellingen (grondslag voor de indeling is de Woningwet). De Alliantie is actief in twee van deze regio’s: de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde. Wij splitsen deze twee regio's op in vier regiobedrijven met ieder een kantoor in de stad waar wij het meeste bezit hebben: regio Amsterdam, regio Almere, regio Amersfoort en regio Gooi- en Vechtstreek. Binnen deze vier regio’s is de Alliantie actief in zestien gemeenten. De minister heeft de MRA als kernregio aan de Alliantie toegewezen. In een kernregio mag een toegelaten instelling alle werkzaamheden uitvoeren die behoren tot het domein van de volkshuisvesting. In de andere regio hebben wij te maken met wettelijke beperkingen: we mogen daar geen grond of vastgoed kopen en geen nieuwbouw realiseren op nieuwe locaties, tenzij de minister hiervoor ontheffing geeft op gemeentelijk niveau. Voor de gemeenten Amersfoort, Eemnes en Soest hebben wij deze ontheffing. Daardoor kunnen wij in deze gemeenten bijdragen aan de groei van de woningvoorraad met nieuwe locaties. Voor de gemeenten Leusden, Nijkerk en Zeewolde hebben wij geen ontheffing.

We vinden het belangrijk dat we goed weten wat er in de volkshuisvesting speelt op regionaal en lokaal niveau. We zijn betrokken bij alle gemeenten waarin we actief zijn. We weten wat er lokaal speelt en werken mee aan het vormgeven van de volkshuisvestelijke opgaven in onze gemeenten. Onze organisatie is lokaal verankerd, onze organisatievorm is hierop ingericht.

Met gemeenten en huurdersorganisaties werken woningcorporaties samen aan de lokale volkshuisvesting. In de Woningwet is dit geformaliseerd in het proces van activiteitenoverzichten en prestatieafspraken.

Met onze gemeenten hebben we prestatieafspraken (tabel 3.1) waarvoor onder andere onze activiteitenoverzichten input zijn geweest. Ook de Nationale Prestatieafspraken en Woondeals zijn verwerkt in de lokale prestatieafspraken. Thema’s van onze lokale prestatieafspraken zijn:

• gezamenlijk zorgen voor ontwikkeling en groei van de sociale woningvoorraad;
• beschikbaarheid: grond, nieuwbouw sociale huur en middensegment, sloop en verkoop;
• betaalbare woningen;
• duurzame woningen met een goede kwaliteit;
• klimaatadaptatie;
• leefbaarheid;
• huisvesten van specifieke groepen;
• wonen met zorg;
• (financiële) randvoorwaarden;
• samenwerking, organisatie en monitoring.

In het ambtelijk en bestuurlijk overleg bespreken we met gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties de voortgang van de prestatieafspraken en de knelpunten die de realisatie daarvan onder druk zetten. Knelpunten zijn bijvoorbeeld:

• de beperkte beschikbaarheid van (gemeentelijke) locaties;
• onvoldoende aanbod aan huisvesting die aansluit bij de diverse doelgroepen;
• vertragingen door participatie- en proceduretrajecten, waaronder onderzoek naar flora en fauna;
• netcongestie;
• een tekort aan ambtelijke capaciteit;
• het ontbreken van voldoende specialistische kennis.

Ook bovenwettelijke duurzaamheidseisen, de stilstand in de ontwikkeling van warmtenetten en te weinig politieke slagkracht belemmeren de voortgang.

Overigens zijn deze knelpunten niet een-op-een van toepassing op alle prestatieafspraken. En ondanks deze knelpunten komen we gezamenlijk tot mooie resultaten die bijdragen aan de lokale volkshuisvesting of woonvisie. Jaarlijks publiceren wij apart van het jaarverslag de gemeentelijke bijlagen. In die bijlagen leest u per gemeente onze volkshuisvestelijke bijdrage in 2025 en de realisatie van de prestatieafspraken in dat jaar. U vindt deze bijlagen op onze website.

Vanaf 2018 heeft de Alliantie de wettelijk verplichte scheiding tussen DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet-DAEB doorgevoerd. Hierbij past de Alliantie de zogeheten hybride vorm toe, die bestaat uit een administratieve scheiding en een juridische splitsing. In dit verslag verantwoorden wij ons over Stichting de Alliantie en de tot de Alliantie behorende geconsolideerde maatschappijen. In tabel 3.2 ziet u de verdeling van zelfstandige huurwoningen eind 2025 naar DAEB-tak, niet-DAEB-tak en naar de verbonden ondernemingen. 

Wij vinden dat iedereen een veilig en betaalbaar huis verdient. Daarom zetten we in op het beschikbaar maken van zo veel mogelijk woningen. Dat doen we met nieuwbouw, maar ook met transformatie, splitsen, delen en optoppen. Dat gebeurt in goede samenwerking met gemeenten en collega-corporaties.

We willen zo veel mogelijk mensen een thuis bieden dat bij hun situatie past en hun de mogelijkheid bieden te verhuizen als zij dat willen. Dat doen we door:

• huren betaalbaar te houden;
• huurders van een sociale woning voorrang te geven bij een volgende stap naar een middensegmenthuur, vrijesectorhuur of koopwoning;
• doorstroming naar een beter passende woning te faciliteren;
• te zorgen voor diverse type woningen voor verschillende huishoudens.

Wij vinden dat een thuis meer is dan vier muren en een dak. Je voelt je pas echt thuis als je in een prettige, leefbare buurt woont. Een buurt waar het schoon is en waar het veilig voelt. We werken aan schoon, heel, en veilig in onze complexen en nemen we de regie in het aankaarten van problemen bij de gemeente en maatschappelijke partners om zo samen te werken aan een leefbare buurt.

Een fijn thuis betekent ook wonen in een woning die goed is onderhouden en klaar is voor de toekomst. We blijven werken aan onderhoud en verduurzaming van onze woningen. Daarbij besteden we steeds meer aandacht aan klimaatverandering, omdat hitte, wateroverlast en extreme weersomstandigheden ook invloed hebben op het wooncomfort van onze huurders.

Goede dienstverlening hoort daar vanzelfsprekend bij. Je voelt je pas thuis als je kunt rekenen op duidelijke afspraken, reparaties die op tijd worden uitgevoerd en een organisatie die bereikbaar is als er vragen, klachten of zorgen zijn. We vinden het belangrijk dat huurders zich gehoord en gezien voelen en dat ze weten dat ze bij ons terechtkunnen.

Om onze ambities te kunnen waarmaken en onze missie in de toekomst maximaal te kunnen blijven waarmaken is financiële continuïteit uitermate belangrijk. We streven naar een verantwoorde balans tussen inkomsten en uitgaven, zodat we ook op de lange termijn kunnen blijven investeren in goed en betaalbaar wonen.

Onze Alliantiebrede speerpunten geven focus en richting aan onze werkzaamheden. Hiermee vertalen we onze langetermijnstrategie en -ambitie naar de korte termijn. De speerpunten die we voor 2025 hebben geformuleerd zijn geen nieuwe onderwerpen, maar thema’s waarop we extra stappen hebben gezet. In 2025 waren dat de volgende speerpunten:

• A: Gewoon goede dienstverlening
• B: Als organisatie klaar voor de toekomst
• C: Integraal gebiedsgericht werken
• D: Inzet op succesvolle dienstverlening

In de volgende hoofdstukken komen de speerpunten verder aan bod.